괴산군청 분야별정보 귀농귀촌

농지를 취득하기 위해서는 매수자가 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.
이는 농지매수인의 농지소유자격과 소유상한을 확인·심사하여 적격자에게만 농지의 취득을 허용함으로써 비농업인의 투기적 농지소유를 방지하고 경자유전을 실현하기 위함입니다.
농지취득 자격증명을 발급 받고자 하는 자는 신청서와 농업경영계획서를 작성하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 신청하면 됩니다.
단, 주말·체험영농 목적으로 1,000㎡ 미만 취득할 경우에는 농업경영계획서를 작성하지 않아도 됩니다.

농지법 제2조 제1항 가목 단서 및 동법 시행령 제2조 제2항 제1호에서 지목이 전·답,과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지는 농지에서 제외하고 있는 것으로 보아 농지법의 취지는 전·답이 아닌 토지는 농작물의 경작에 이용되더라도 어느 정도 항구성이 인정되는 경우에만 농지로 보겠다는 것임을 알 수 있습니다.
따라서 농지법상의 농지이기 위해서는 당해 토지의 주된 용도가 농작물의 경작에 이용되어야 하고, 그 농작물의 경작이 일정기간 계속적인 것이어서 어느 정도 항구성이 인정되어야 할 것 입니다.
그런데 주택이 있는 대지 중 일부를 텃밭으로 사용하는 경우는 일반적으로 일정한 규모로 구획되어 주거용 건물과 부속시설이 건축되어 있는 토지, 즉 사회통념상 주거생활 공간으로 인정되는 토지의 일부분을 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배에 이용하는 것을 의미하므로 이 경우 그 토지의 용도는 당해 건축물과 부대시설의 부지로 보아야 할 것입니다.
그러므로 그 대지의 일부가 텃밭으로 이용되고 있다 하더라도 이는 대지의 부수적이고 잠정적인 용도에 지나지 않는 것이어서 농지에 해당한다고 보기는 어렵습니다.

원칙적으로 농지임대차는 금지되어 있으나, 농지법상 예외적으로 임대를 허용하고 있습니다.
따라서 농지법상 임대가 허용된 농지를 임차하여 농사를 지을 수 있습니다.
※ 농지법에서 임대차가 허용되는 농지의 예
① 농지법 시행(’96. 1. 1)이전부터 소유하고 있는 농지 등(법 부칙 제4조)
② 국가·지방자치단체가 소유한 농지
③ 1만㎡ 미만의 상속받은 농지와 8년 이상 영농한 사람이 이농당시 소유하던 1만㎡ 미만의
농지(농업경영을 하지 않는 자는 초과면적을 처분해야 함)
④ 개인이 한국농촌공사에 위탁하여 전업농 등에 장기임대하는 경우 면적 제한 없이 임대를 허용
⑤ 농·수·축협, 은행 등 농지저당기관이 경매를 2회 이상 진행하여도 경락인이 없어 취득한 담보농지
⑥ 농지이용증진사업시행계획에 의한 임대하는 경우
⑦ 질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임, 3월 이상의 부상, 교도소 수감, 3월 이상의
국외여행, 농업법인이 청산중일 경우 임대하는 경우
⑧ 60세 이상 고령자가 5년 이상 자경한 농지를 임대하는 경우
⑨ 주말·체험 영농 희망자 또는 주말·체험 영농 임대업자에게 임대하는 경우
⑩ 농지전용허가(다른 법률의 규정에 의하여 전용허가가 의제되는 인·허가 승인 등 포함)를
받거나 신고를 한자가 소유한 농지
⑪ 도시지역내 주거·상업·공업지역 및 도시계획시설지안의 농지, 농림축산식품부장관과
농지전용에 관한 협의를 거쳐 지정된 계획관리지역의 제2종 지구단위계획구역안의 농지
* 계획관리지역의 제2종지구단위계획구역 농지 중 임대가 허용되는 농지는 ’09.11.28부터
농림축산식품부장관과 농지전용에 관한 협의를 거쳐 지정된 농지에 한함
⑫ “영농여건불리농지” (시장 군수가 고시)
* 평균경사율이 15%이상인 한계농지 중에서 읍·면지역의 집단화규모가 2만㎡미만인 농지로서
영농여건이 불리하고 생산성이 낮은 농지를 시장·군수가 “영농여건불리농지”로 고시

농지은행이란, 이탈농·고령농·도시민으로부터 농지를 수탁·매입하여 이를 전업농 등에게 임대·매도하는 제도를 말합니다.
이는 농지소유자의 사정에 따라 불가피하게 농사를 짓지 못 할 경우에 농지은행을 통해 임대가 이루어지며 그 기간 동안 임차인은 아무 걱정 없이 농지를 이용할 수 있습니다.
농지은행을 이용하면 농지소유자는 임차인을 직접 물색하고 계약조건을 협의하는 번거로움을 덜 수 있고, 임차농업인은 농지소유에 필요한 자금의 부담을 덜 수 있다는 장점이 있습니다.
농지은행에서 하는 사업으로는 농지임대수탁, 농지매도수탁, 경영회생농지매입, 농지매입비축사업 등이 있습니다.
자세한 내용은 농지은행포탈(www.fbo.or.kr) 또는 국번 없이 1577-7770번으로 전화하시거나 가까운 한국농어촌공사 해당지사를 방문하시면 안내받으실 수 있습니다.

농지법 개정(’16.1.21 시행)을 통해 지목이 임야(산지)인 토지를 무단 개간하여 농지로 이용하는 토지는 농지법상 농지에서 제외하도록 함에 따라, 개정법령 시행일 이후 임야(산지)인 토지를「산지관리법」에 따른 산지전용허가 등 적법한 절차를 거치지 않고 무단 개간하여 3년 이상 농지로 이용하더라도 농지법상 농지에 해당하지 않습니다.

기존에 농업에 종사한 농업인이라도 농지원부가 작성되어 있지 않은 경우에는 시·구· 읍·면에서 경작사실을 확인한 시점부터 농지원부를 새로이 작성하여 그 등본을 교부할 수 있습니다.
그러나 과거 경작사실이나 최초 작성일 등을 소급하여 농지원부를 작성할 수는 없습니다.
다만, 행정착오로 인하여 농지원부가 사본편철 되었거나, 최초작성일이 틀리게 작성· 관리된 경우 최초 작성일을 수정할 수 있습니다.

주택을 지을 수 있는 부지는 지목상 대지이어야 하므로, 주택을 짓기 위한 부지가 농지인 경우에는 그 부지의 지목을 대지로 변경하는 전용허가 절차를 거쳐야 합니다.
농지를 대지로 변경하는 것은 도시지역 내에서는 개발행위허가라고 하고, 그 외의 지역에서는 농지전용이라고 합니다.

농지보전부담금이란 한정된 자원인 농지의 보전·관리 및 조성을 목적으로 필요한 재원을 확보하기 위하여 농지를 전용하고자 하는 경우에 전용하고자 하는 자가 부담하는 부담금을 말합니다.
한편 농지를 농업인주택 및 농축산업 시설 등의 부지로 전용을 할 경우 농지보전부담금은 농지법 제38조의 규정에 의거 일정한 요건 하에 감면이 됩니다.
농지전용부담금(원) : 전용대상면적(㎡) x 개별공시지가(원) x 30%

주택의 설계는 건축사 사무소에 의뢰하시거나 농림축산식품부가 제공하는 농촌주택 표준설계도를 이용하실 수 있습니다.
농촌주택 표준설계도 연면적 40㎡ 부터 125㎡ 까지 총 32종의 유형을 제공하고 있습니다.
또한 표준설계도는 국토해양부 장관의 승인을 받은 표준도이므로 농촌지역에 지을 경우, 신고만으로 신축이 가능합니다.
농촌주택 표준설계도는 귀농귀촌종합센터(www.returnfarm.com)에서도 열람이 가능합니다.

조세특례제한법에서는 농촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세 특례를 규정하고 있습니다.
2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간 중에 일정한 요건을 갖춘 농촌지역 소재 주택을 취득하여 3년 이상 보유한 후 일반주택 양도시 양도소득세가 비과세 됩니다.

농림축산식품부와 한국농어촌공사는 농촌 자연경관과 조화를 이루면서 변화된 주거생활을 반영한 「농촌주택표준설계도」를 개발하여 농민 및 도시민에게 주택 유형을 제시하고 도면을 제공함으로써, 양질의 주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있습니다.

연면적 40㎡부터 125㎡까지 총 32종의 유형을 제공하고 있습니다.
총 32종 중 8종은 2014년에 신규 개발된 유형이며, 24종은 2009, 2010, 2012년에 개발된 표준설계도를 ’14년, ’15년 현행법에 맞추어 보완한 유형입니다.
현재 보급되고 있는 32종 이외의 농촌주택 표준설계도는 폐지 공고되었음을 알려드립니다.(국토교통부공고 제2014-1548호)

농촌 거주 주민이나 도시지역에서 농촌지역으로의 이주민이 단독주택의 신축, 개축, 재축, 대수선, 증축, 리모델링 등을 위해 요청할 때 일정기준에 의해 시장, 군수, 구청장이 선정한자를 대상으로 지원해 주는 ‘농촌주택개량자금’이 있습니다.

1. 대출한도
- 가. 신축, 개축, 재축, 대수선 : 사업실적확인서<서식5>에 소요비용이 기재된 경우 주택건축 소요비용 이내에서 대출(최대 2억원)하고, 사업실적확인서에 소요비용이 기재되지 않은 경우에는 당해 주택에 대한 감정평가금액 이내에서 대출
- 나. 증축, 리모델링 : 사업실적확인서<서식5>에 기재된 주택개보수에 소요된 비용이내에서 대출(최대 1억원) - 리모델링은 건축법상 행정절차(건축신고 등)를 이행하는 건축행위에 한하여 지원

2. 대출대상：연면적이 150㎡이하인 단독주택

3. 대출금리 : ‘변동·고정금리 고객선택제도’ 시행에 따라 대출금리체계 선택
- 가. 고정금리 : 연리 2%
- 나. 변동금리 : 대출시점에 금융기관에서 고시하는 대출금리
※ 최초 대출일 또는 최종 금리변동일로부터 매 6개월마다 대출금리가 변동 적용
※ 대출시점에 선택한 대출금리 체계는 해당 대출이 상환완료 될 때까지 유지
(변동금리 선택시 고정금리로, 고정금리 선택시 변동금리로 변경 불가)
- 다. 상환조건 : 1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 중 선택 가능

4. 농촌주택자금은 각 지자체별로 해당 연도 초에(1~2월)에 확보된 예산에 맞춰 대상자를 모집·선정하여 농협을 통해 대출하는 방식으로 진행되고 있습니다.